Avaliação Imobiliária vem passando por uma transformação significativa. A crescente complexidade dos trabalhos técnicos, aliada à possibilidade de atuação nacional do corretor de imóveis habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), tem impulsionado um novo modelo de atuação profissional: a Avaliação Imobiliária Colaborativa.

Nesse modelo, profissionais de diferentes estados unem conhecimento técnico, experiência regional e competências complementares para elaborar um único Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Um corretor pode conhecer profundamente o mercado local; outro pode possuir maior experiência nas metodologias da ABNT NBR 14653, em inferência estatística, estatística descritiva, tratamento de dados ou elaboração de pareceres técnicos. O resultado dessa parceria tende a produzir avaliações mais consistentes, fundamentadas e confiáveis.

Conhecimento técnico e conhecimento empírico: competências que se complementam

Nenhuma norma técnica substitui a experiência prática de quem conhece o mercado onde o imóvel está localizado.

O corretor que atua diariamente em determinada região conhece fatores que dificilmente aparecem em bancos de dados ou planilhas, como o comportamento da demanda, a liquidez, o perfil dos compradores, as tendências de valorização e as particularidades da vizinhança.

Por outro lado, o domínio da Resolução COFECI nº 1.066/2007, da série ABNT NBR 14653, das metodologias de avaliação, da estatística aplicada e da redação técnica exige constante atualização profissional.

Quando esses conhecimentos são reunidos em uma única avaliação, quem ganha é o contratante, que recebe um parecer mais completo, tecnicamente fundamentado e aderente à realidade do mercado.

A legislação permite essa atuação conjunta?

A resposta, em princípio, é sim.

O artigo 6º da Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece que o corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI e habilitado no CNAI pode elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica em todo o território nacional, independentemente de inscrição eventual ou secundária.

Isso permite, por exemplo, que um corretor de São Paulo atue em parceria com outro do Ceará, Paraná, Bahia ou qualquer outro estado brasileiro.

Além disso, o artigo 728 do Código Civil dispõe que, quando houver participação de mais de um corretor, a remuneração será paga em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Na prática, isso permite que os honorários sejam distribuídos conforme a efetiva participação de cada profissional, considerando atividades como captação do cliente, vistoria, levantamento dos elementos comparativos, tratamento estatístico, elaboração do parecer, revisão técnica e coordenação dos trabalhos.

A própria ABNT reconhece o trabalho em equipe

Outro fundamento técnico relevante encontra-se na ABNT NBR 14653-1:2019, item 0.7 – Avaliações Complexas, que reconhece a participação de profissionais com diferentes especialidades em um mesmo trabalho, sob adequada coordenação técnica.

Embora esse dispositivo trate de avaliações multidisciplinares, ele evidencia um importante princípio da Engenharia de Avaliações: trabalhos complexos podem ser desenvolvidos de forma colaborativa, com divisão de atribuições entre profissionais habilitados, respeitadas as competências legais de cada um.

Essa diretriz demonstra que a própria norma técnica reconhece que diferentes especialistas podem contribuir para um mesmo trabalho, desde que haja coordenação adequada, definição das atribuições e observância das competências profissionais previstas em lei.

A grande discussão: quem deve realizar a vistoria?

A vistoria é obrigatória. Isso não está em debate.

A Resolução COFECI nº 1.066/2007 e a série ABNT NBR 14653 deixam claro que a caracterização do imóvel depende da realização da vistoria.

A questão é outra.

Quando dois corretores de imóveis habilitados no CNAI elaboram e assinam conjuntamente um PTAM, ambos precisam comparecer obrigatoriamente à vistoria ou apenas um deles pode realizar essa etapa em nome da equipe técnica?

Até o momento, não se identifica na Lei nº 6.530/1978, na Resolução COFECI nº 1.066/2007 ou na série ABNT NBR 14653 dispositivo que determine expressamente que todos os signatários devam estar presentes na vistoria.

Também não há dispositivo que proíba a divisão técnica das atividades entre profissionais que elaboram conjuntamente um parecer.

Naturalmente, essa divisão não afasta a responsabilidade dos profissionais nem autoriza o descumprimento das normas técnicas aplicáveis.

É justamente nesse ponto que surge uma interessante reflexão jurídica.

Se a própria ABNT admite avaliações desenvolvidas por equipes, se a legislação permite a atuação nacional do corretor avaliador e se ambos os profissionais participam da elaboração e subscrevem o PTAM, seria juridicamente admissível que apenas um dos parceiros realizasse a vistoria, enquanto o outro desenvolvesse etapas igualmente relevantes, como pesquisa de mercado, levantamento dos elementos comparativos, tratamento estatístico, revisão técnica e redação do parecer?

Essa interpretação não elimina a obrigatoriedade da vistoria, nem reduz a responsabilidade de quem assina o trabalho.

Ao contrário, pressupõe que toda a inspeção seja rigorosamente documentada por fotografias, vídeos, memorial descritivo, registros georreferenciados e demais elementos que permitam aos signatários conhecer plenamente o imóvel e assumir, de forma consciente, a responsabilidade técnica, ética e civil pelo conteúdo do parecer.

É importante destacar que essa reflexão decorre da interpretação sistemática da legislação e das normas técnicas atualmente vigentes, especialmente diante da inexistência de vedação expressa quanto à divisão de atividades entre corretores que elaboram conjuntamente um PTAM. Não se trata da afirmação de uma autorização normativa específica, mas da análise de uma questão jurídica ainda aberta à interpretação.

Responsabilidade compartilhada não significa responsabilidade reduzida

Ao assinarem conjuntamente um PTAM, os corretores assumem responsabilidade técnica, ética e civil compartilhada pelo conteúdo do parecer.

A assinatura representa a concordância com os procedimentos adotados, com os dados utilizados e com as conclusões apresentadas. Independentemente da divisão interna das atividades, cada signatário responde pelo trabalho que subscreve, razão pela qual a atuação colaborativa exige confiança, transparência, documentação rigorosa e definição prévia das atribuições de cada participante.

Uma tendência para o futuro da Avaliação Imobiliária

As avaliações imobiliárias tornaram-se mais complexas. Estatística, inteligência artificial, georreferenciamento, ciência de dados e ferramentas digitais passaram a integrar a rotina dos avaliadores.

Nesse cenário, a atuação colaborativa deixa de ser apenas uma alternativa operacional e passa a representar uma estratégia para elevar a qualidade técnica dos trabalhos.

Mais do que dividir tarefas, esse modelo permite integrar competências, unir conhecimento técnico e experiência regional, reduzir deslocamentos, ampliar a qualidade das informações e fortalecer a credibilidade dos pareceres técnicos.

A tendência é que a Avaliação Imobiliária Colaborativa se torne cada vez mais frequente. A integração entre profissionais de diferentes regiões permite reunir conhecimento técnico, experiência de mercado e domínio local, resultando em pareceres mais completos e tecnicamente fundamentados. Ao mesmo tempo, esse novo modelo de atuação exige reflexões sobre coordenação dos trabalhos, definição de responsabilidades e aplicação das normas técnicas, temas que certamente acompanharão a evolução da profissão.

Participe da discussão

Este artigo não pretende encerrar o tema, mas estimular um debate técnico de alto nível.

Na sua interpretação:

• Existe fundamento legal que obrigue todos os signatários do PTAM a participarem presencialmente da vistoria?
• A responsabilidade técnica, ética e civil de quem assina o PTAM é suficiente para justificar a divisão das atividades entre os parceiros?
• A interpretação de que "o que não é proibido pela legislação pode ser admitido", respeitadas as normas técnicas e a responsabilidade dos signatários, pode ser aplicada nesse caso?
• Você já participou de avaliações imobiliárias em parceria interestadual? Como organizaram a coordenação dos trabalhos e a divisão das atividades?

Compartilhe sua experiência, apresente fundamentos legais, normas técnicas, jurisprudência ou casos práticos.

O fortalecimento da Avaliação Imobiliária brasileira depende justamente desse intercâmbio de conhecimento entre corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos, advogados, peritos judiciais, assistentes técnicos, avaliadores e demais profissionais que atuam com avaliações.

Prof. Fernando de Queiroz
CEO – Sala do Corretor

Referências

• Lei nº 6.530/1978.
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente os arts. 723 e 728.
• Resolução COFECI nº 1.066/2007.
• Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis.
• ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de Bens.
• ABNT NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos.

Hashtags

#ForumBrasilDePeríciasImobiliárias #AvaliaçãoImobiliária #PeríciaImobiliária #EngenhariaDeAvaliações #NBR14653 #CNAI #PTAM #COFECI #CódigoCivil #MétodoComparativo #InferênciaEstatística #MercadoImobiliário #PeritoJudicial #PeritoAvaliador #SalaDoCorretor