As avaliações imobiliárias realizadas por Corretores de Imóveis devem, necessariamente, observar as diretrizes estabelecidas na Resolução COFECI nº 1.066/2007, que disciplina os requisitos mínimos para elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM.

Entretanto, quando o avaliador pretende executar um trabalho com maior robustez técnica, segurança jurídica, fundamentação metodológica e reprodutibilidade, torna-se imprescindível a adoção das Normas Brasileiras de Avaliação de Bens, especialmente a ABNT NBR 14653 (Partes 1 e 2). O emprego dessas normas afasta qualquer traço de subjetividade na determinação do valor do bem avaliando, padronizando critérios e garantindo rastreabilidade dos procedimentos.

A elaboração do PTAM, em conformidade com a ABNT NBR 14653, exige a apresentação sistemática dos seguintes elementos:

• Identificação do solicitante, finalidade e objetivo da avaliação — informações essenciais para delimitar o escopo técnico e jurídico do trabalho.

• Indicação de pressupostos, ressalvas e fatores restritivos, compreendidos como condições assumidas como verdadeiras, limitações decorrentes de insuficiência de dados, documentação incompleta, impossibilidade de acesso integral ao imóvel, entre outras condicionantes que impactem a precisão do resultado.

• Caracterização completa do imóvel avaliando, contemplando aspectos físicos, legais, funcionais, construtivos e locacionais.

• Diagnóstico de mercado, com análise da oferta, demanda, liquidez e comportamento dos preços, de forma a embasar tecnicamente as inferências adotadas.

• Declaração expressa do método de avaliação escolhido, justificando sua adequação ao caso concreto; e, inexistindo método plenamente aplicável, indicação do procedimento técnico alternativo, também com justificativas formais.

• Indicação do grau de fundamentação e de precisão alcançados, conforme critérios definidos pela norma técnica, elemento essencial para a confiabilidade do trabalho.

• Apresentação final do valor obtido, acompanhado da data de referência, qualificação profissional do avaliador e assinatura.

Diante disso, é tecnicamente inequívoco que não existe possibilidade de realizar uma avaliação imobiliária séria, precisa e normatizada em poucos minutos. Trabalhos baseados em “opiniões” ou estimativas sem lastro metodológico representam risco elevado, podendo comprometer decisões financeiras, patrimoniais e jurídicas.