Todo perito judicial experiente — especialmente aquele que atua na área de avaliações imobiliárias, que é o foco deste Fórum — tem plena ciência de que, por força do artigo 473 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), é obrigatória a apresentação de resposta conclusiva a todos os quesitos formulados pelo juiz, pelas partes e pelo Ministério Público.

Dispõe expressamente a lei:

Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I – a exposição do objeto da perícia;

II – a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III – a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV – resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Um segundo ponto de extrema relevância decorre da interpretação sistemática do artigo 156 do CPC, combinado com o artigo 473, inciso II, que impõe ao perito judicial o dever de elaborar o laudo com base em conhecimento técnico ou científico, sob pena de comprometimento de sua validade jurídica e de sua eficácia como meio de prova.

É amplamente reconhecido que, para que um laudo pericial seja efetivamente técnico ou científico, ele deve conter, no mínimo:

- metodologia claramente definida;

- fundamentação normativa e/ou científica adequada;

- análise objetiva e verificável;

- conclusões sustentadas por evidências técnicas.

Na ausência desses elementos, o trabalho pericial corre o risco de ser interpretado apenas como um parecer opinativo, desprovido de força probatória.

Nesse contexto, merece destaque o artigo 39, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), que dispõe:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, inexistindo normas específicas, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conmetro.

Aplicando-se esse dispositivo ao contexto pericial, observa-se que o ordenamento jurídico brasileiro direciona, de forma inequívoca, os profissionais habilitados à elaboração de laudos periciais a observarem as normas técnicas da ABNT, em especial as NBR da série 14.653, bem como outras normas correlatas e complementares — a exemplo da NBR 12.721, que conceitua e disciplina a área equivalente das edificações.

Ressalte-se que o leitor que disponha de sólida base jurídica e técnica pode, evidentemente, apresentar posicionamento divergente e fundamentado neste Fórum. Contudo, a leitura conjugada do CPC e do CDC evidencia que a atuação pericial dissociada das normas técnicas dificilmente se sustenta sob o ponto de vista jurídico.

Diante de todo o exposto, torna-se claro que nenhum perito judicial avaliador de imóveis pode se furtar ao dever de responder integralmente aos quesitos formulados, sobretudo àqueles que exigem a comprovação do caráter técnico-científico do laudo. É exatamente nesse cenário que se evidencia a importância estratégica dos quesitos formulados pelo assistente técnico, os quais devem ser atuais, bem estruturados e direcionados à produção de respostas capazes de sustentar, técnica e juridicamente, o parecer técnico — seja para corroborar o trabalho do perito do juízo, seja para fundamentar eventual impugnação.

Considerando a experiência acumulada pelos profissionais que integram o grupo de coworking do Fórum Brasil de Perícias Imobiliárias, sugerimos que, além dos quesitos específicos relacionados ao caso concreto, sejam apresentados, sempre que pertinentes, os seguintes quesitos de natureza técnica e metodológica:

- Qual a metodologia e a base normativa adotadas na elaboração do laudo pericial?

- Qual o grau de fundamentação e o grau de precisão alcançados, conforme os critérios estabelecidos pela ABNT, especialmente pelas NBR da série 14.653?

- Quais métodos estatísticos foram empregados para a obtenção dos resultados e de que forma os elementos amostrais foram apresentados, assegurando rastreabilidade e transparência?

- Quais elementos amostrais foram considerados atípicos ou discrepantes antes da definição da amostra final utilizada na análise?

Exemplos adicionais de quesitos formulados pelo assistente técnico ao perito judicial

- O imóvel avaliado encontra-se em conformidade com a legislação urbanística e ambiental vigente?

- Foram utilizados dados de mercado atualizados e representativos da região onde se localiza o imóvel?

- Qual foi o critério adotado para a seleção dos imóveis comparáveis utilizados na avaliação?

- O laudo apresenta referências normativas e bibliográficas que sustentem a metodologia aplicada?

- Foram considerados fatores externos, como infraestrutura urbana, acessibilidade, segurança e dinâmica de valorização da região?

- Existem benfeitorias ou características específicas que influenciam positiva ou negativamente o valor do imóvel?

- O laudo apresenta margem de erro ou intervalo de confiança para os resultados obtidos?

- Há indicação expressa de limitações técnicas ou restrições que possam impactar a precisão da avaliação?

- Foram utilizados softwares ou ferramentas reconhecidas para os cálculos estatísticos e procedimentos de engenharia de avaliações?

-  O laudo foi estruturado de modo a permitir sua reprodutibilidade por outro profissional legalmente habilitado?

Dessa forma, o adequado conjunto de quesitos não apenas assegura o rigor técnico e científico do laudo pericial, como também fortalece de maneira decisiva a atuação do assistente técnico, seja para validar, seja para questionar, com base sólida, o trabalho desenvolvido pelo perito judicial.

Autor: Fernando de Queiroz 

Professor, Advogado e Perito Avaliador

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Resumo: A publicação visa estimular o diálogo crítico entre os membros, permitindo manifestações divergentes, complementares ou analíticas, desde que sustentadas por argumentos técnicos ou teóricos.

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Em português, o termo “outliers” é traduzido, de forma tecnicamente adequada, como:

• Valores atípicos (tradução mais utilizada e recomendada);
• Observações atípicas (quando se pretende enfatizar o dado observado);
• Pontos discrepantes (uso mais descritivo, comum em relatórios);
• Valores aberrantes (menos frequente e de emprego mais cauteloso).

No contexto da estatística aplicada às avaliações e perícias imobiliárias, inclusive na redação de laudos periciais, a forma mais correta, consagrada e tecnicamente recomendável é:

valores atípicos

Exemplo de uso técnico em laudo pericial:

“Foram identificados e excluídos valores atípicos da amostra, de modo a garantir coeficiente de variação compatível com os limites normativos.”

Para facilitar a compreensão prática do tema — especialmente para aqueles que ainda não estão familiarizados com a amplitude interquartil (AIQ) — recomenda-se assistir ao vídeo explicativo sobre a identificação de valores atípicos por meio desse recurso estatístico.

Recurso audiovisual externo — assista no YouTube clicando aqui ou na imagem acima.

 

A amplitude interquartil (AIQ) é uma medida estatística de dispersão que expressa a variação dos dados compreendida entre o primeiro quartil (Q1) e o terceiro quartil (Q3). Em termos práticos, representa a faixa central da distribuição, excluindo os valores extremos, característica que a torna especialmente relevante nas análises aplicadas ao mercado imobiliário.

 

1. Relevância da AIQ no cálculo amostral

 

• Mitigação da influência de valores atípicos: Em bases de dados imobiliárias, é comum a presença de imóveis com preços excepcionalmente elevados ou reduzidos — como unidades de alto padrão ou imóveis com elevado grau de depreciação. A AIQ permite concentrar a análise na porção mais representativa da amostra, reduzindo distorções estatísticas.

 

• Caracterização da variabilidade efetiva do mercado: Ao analisar médias, medianas ou outros parâmetros centrais, a utilização da AIQ possibilita compreender a dispersão real dos dados centrais, assegurando que a amostra reflita o comportamento típico do mercado.

 

• Subsídio à definição de limites estatísticos objetivos: A AIQ é amplamente empregada na identificação de limites aceitáveis da amostra e na construção de critérios técnicos para exclusão ou questionamento de valores atípicos, conferindo maior robustez às estimativas.

 

2. Aplicação da AIQ nas avaliações imobiliárias

 

• Verificação de aderência ao valor de mercado: A AIQ auxilia o avaliador a identificar se determinado imóvel se encontra dentro da faixa normal de preços para bens de características semelhantes, reduzindo riscos de superavaliação ou subavaliação.

 

• Formação de amostras homogêneas: Em mercados caracterizados por elevada heterogeneidade — seja por localização, padrão construtivo ou uso — a AIQ contribui para a segmentação adequada dos dados, aumentando a precisão da análise comparativa.

 

• Controle estatístico da qualidade dos modelos: Em avaliações assistidas por planilhas eletrônicas ou sistemas automatizados de precificação, a AIQ atua como critério técnico para detecção de anomalias e validação da consistência dos resultados.

 

Em síntese, a amplitude interquartil constitui instrumento estatístico fundamental para assegurar representatividade, robustez e confiabilidade tanto na definição da amostra quanto na determinação do valor final dos imóveis, estando plenamente alinhada às boas práticas de avaliações imobiliárias e à argumentação técnica exigida em laudos periciais.

 

Este conteúdo assume caráter essencial na formação do assistente técnico judicial em avaliações imobiliárias, pois fornece o arcabouço estatístico e metodológico necessário para fundamentar manifestações técnicas no processo judicial.

 

Com base na estatística descritiva, especialmente na análise da amplitude interquartil e na identificação de valores atípicos, o assistente técnico passa a dispor de critérios objetivos e defensáveis para demonstrar que determinados elementos do rol amostral não representam o comportamento típico do mercado e, portanto, devem ser excluídos ou, no mínimo, rigorosamente justificados no laudo pericial.

 

Essa atuação é particularmente relevante quando o assistente técnico sugere, de forma técnica, fundamentada e respeitosa, que o perito judicial reavalie ou retire do rol amostral valores atípicos que, se mantidos, podem comprometer significativamente o resultado da avaliação. A permanência desses valores tende a inflar ou depreciar artificialmente as medidas de tendência central e de dispersão, afetando diretamente a confiabilidade do valor apurado.

 

Nos processos de desapropriação, esse cuidado metodológico assume importância ainda maior. Nessas demandas, pequenas distorções estatísticas podem gerar impactos econômicos expressivos, com reflexos diretos sobre a justa indenização, razão pela qual cada elemento amostral deve ser analisado com rigor técnico e estatístico.

 

Assim, ao dominar a aplicação da estatística descritiva, da amplitude interquartil e dos critérios de identificação de valores atípicos, o assistente técnico fortalece sua atuação processual, contribui para a qualidade técnica da prova pericial, para a segurança da decisão judicial e para a efetivação do princípio da justa indenização, em estrita consonância com as boas práticas das avaliações imobiliárias e com a argumentação técnica exigida em juízo.

 

Autor: Fernando de Queiroz

 

Professor, Advogado e Perito Avaliador

 

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O que é o Assistente Técnico Avaliador de Imóveis?

O assistente técnico é o profissional de confiança de uma das partes (autor ou réu) em um processo judicial que envolve perícia imobiliária.

Ele não é auxiliar do juízo — isso é função do perito judicial.

O assistente técnico atua defendendo os interesses técnicos da parte, sempre dentro dos limites científicos, normativos e éticos da avaliação de imóveis (ABNT NBR 14653).

Em síntese:

É o profissional especialista contratado por uma das partes para acompanhar, fiscalizar, analisar e contestar tecnicamente a perícia judicial imobiliária.

O que faz o Assistente Técnico Avaliador de Imóveis?

A atuação envolve três grandes fases, conforme o CPC:

Antes da perícia (fase preparatória)

• Auxilia o advogado na formulação de quesitos técnicos.
• Orienta sobre documentos necessários (matrícula, plantas, laudos, contratos, IPTU, CAR, CCIR, etc.).
• Avalia o objeto da perícia e prepara questionamentos estratégicos.
• Verifica eventuais impedimentos ou suspeições do perito (art. 148 CPC).
• Ajuda na análise da admissibilidade da prova pericial.

Durante a perícia (fase de acompanhamento)

• Acompanha diligências do perito no imóvel, quando necessário.
• Participa das vistorias, anotando inconsistências ou omissões.
• Identifica eventual não conformidade com a NBR 14653.
• Confere se o perito:

• • coletou amostra de mercado suficiente;
  • aplicou metodologia correta (comparativa, evolutiva, involutiva, renda etc.);
  • evidenciou tratamento de dados;
  • justificou parâmetros e fatores.

• Aponta falhas de método, viés de seleção de amostras, erros estatísticos, fatores mal calibrados etc.
• Faz notas técnicas, enviadas ao advogado para peticionar.

Depois da perícia (fase crítica)

• Elabora o Parecer Técnico do Assistente (art. 477, §1º, CPC):
  • crítica metodológica,
  • análise dos dados de mercado,
  • verificação do tratamento estatístico,
  • aferição de conformidade com as NBR 14653 e com o Laudo do Perito.
• Aponta erros, omissões, inconsistências ou violações normativas.
• Auxilia na impugnação do laudo pericial.
• Participa de audiências, podendo:
  • prestar esclarecimentos,
  • auxiliar o advogado na oitiva do perito,
  • sustentar tecnicamente a posição da parte.

Qual é a base jurídica da função do assistente técnico?

Código de Processo Civil (CPC/2015)

Art. 465, §1º - Define a PERÍCIA e estabelece que cada parte deve indicar seu assistente técnico.

Art. 466 - Distingue perito do assistente técnico e estabelece que o assistente é de confiança da parte, não do juiz.

Art. 467 - Garante a participação do assistente nas diligências periciais.

Art. 469 - O assistente técnico pode:

• ser substituído a qualquer tempo,
• apresentar parecer técnico,
• ter honorários pagos pela parte que o contratou.

Art. 473 - Define o conteúdo obrigatório do Laudo do Perito — parâmetro de crítica técnica pelo assistente.

Art. 477, §1º - O assistente técnico deve apresentar seu parecer no mesmo prazo do perito, salvo prorrogação.

Normas Técnicas da ABNT

O assistente técnico é o profissional que acompanha a perícia judicial representando uma das partes, analisa criticamente o laudo do perito, identifica falhas normativas e metodológicas, elabora parecer técnico e contribui para uma decisão judicial justa e tecnicamente fundamentada.

Sua atuação é regulada pelo CPC (arts. 465 a 477) e pelas normas ABNT NBR 14653.

Autor: Fernando de Queiroz

Professor, Advogado e Perito Avaliador

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