Sua Avaliação Pode Ser Impugnada: O Papel da Amostra na Conformidade com a NBR 14.653
Qual deve ser o tamanho mínimo da amostra?
A resposta depende exclusivamente do modelo estatístico utilizado:
- Tratamento por fatores (estatística descritiva / homogeneização)
- Modelos de regressão linear (inferência estatística)
A própria norma orienta como definir o grau de fundamentação e precisão, e cada grau exige uma quantidade mínima de dados de mercado.
2. Tabela da NBR 14.653-2 — Tratamento por Fatores
Conforme a Tabela 3 – Grau de Fundamentação no Caso de Utilização do Tratamento por Fatores, temos:
| Item | Descrição | Grau III | Grau II | Grau I |
|---|---|---|---|---|
| 2 | Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados | 12 | 5 | 3 |
A norma ainda traz a nota:
“No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.”
Ou seja:
- Grau I → mínimo 3 dados
- Grau II → mínimo 5 dados
- Grau III → mínimo 12 dados
3. Para métodos inferenciais, a norma é ainda mais rigorosa e é usada a Tabela 1 da NBR 14.653-2 — Modelos de Regressão Linear.
Tabela 1 – Grau de Fundamentação no Caso de Utilização de Modelos de Regressão Linear
| Item | Descrição | Grau III | Grau II | Grau I |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Caracterização do imóvel avaliado | Completa quanto a todas as variáveis analisadas | Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo | Adoção de situação paradigma |
| 2 | Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados | 6 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes | 4 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes | 3 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes |
Onde:
- n = número mínimo de dados de mercado
- k = quantidade de variáveis independentes do modelo
Exemplo prático (muito comum em laudos judiciais)
Suponha que o avaliador utilize 4 variáveis independentes:
- número de quartos
- número de vagas
- número de banheiros
- presença de elevador
Assim, temos:
k = 4 logo para o cálculo para cada grau:
| Grau | Fórmula | Resultado |
|---|---|---|
| Grau I | 3 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes | 3 × (4 + 1) 15 dados |
| Grau II | 4 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes | 4 × (4 + 1) 20 dados |
| Grau III | 6 × (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes | 6 × (4 + 1) 30 dados |
Portanto:
Para usar regressão linear com 4 variáveis no Grau I, você precisa no mínimo de 15 dados reais de mercado.
4. O que isso significa para o trabalho do perito?
Fica evidente que:
Ter um diploma é um passo importante, mas não suficiente.
A nomeação como perito judicial representa uma responsabilidade significativa, porém não assegura, por si só, plena autonomia técnica.É o domínio consistente da metodologia e da norma que proporciona segurança, precisão e maior resistência a possíveis impugnações.
Por Fernando de Queiroz
CEO da Sala do Corretor
Professor, Advogado e Perito Avaliador
Resumo: A publicação visa estimular o diálogo crítico entre os membros, permitindo manifestações divergentes, complementares ou analíticas, desde que sustentadas por argumentos técnicos ou teóricos.
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