Todo perito judicial experiente — especialmente aquele que atua na área de avaliações imobiliárias, que é o foco deste Fórum — tem plena ciência de que, por força do artigo 473 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), é obrigatória a apresentação de resposta conclusiva a todos os quesitos formulados pelo juiz, pelas partes e pelo Ministério Público.

Dispõe expressamente a lei:

Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I – a exposição do objeto da perícia;

II – a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III – a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV – resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Um segundo ponto de extrema relevância decorre da interpretação sistemática do artigo 156 do CPC, combinado com o artigo 473, inciso II, que impõe ao perito judicial o dever de elaborar o laudo com base em conhecimento técnico ou científico, sob pena de comprometimento de sua validade jurídica e de sua eficácia como meio de prova.

É amplamente reconhecido que, para que um laudo pericial seja efetivamente técnico ou científico, ele deve conter, no mínimo:

- metodologia claramente definida;

- fundamentação normativa e/ou científica adequada;

- análise objetiva e verificável;

- conclusões sustentadas por evidências técnicas.

Na ausência desses elementos, o trabalho pericial corre o risco de ser interpretado apenas como um parecer opinativo, desprovido de força probatória.

Nesse contexto, merece destaque o artigo 39, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), que dispõe:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, inexistindo normas específicas, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outra entidade credenciada pelo Conmetro.

Aplicando-se esse dispositivo ao contexto pericial, observa-se que o ordenamento jurídico brasileiro direciona, de forma inequívoca, os profissionais habilitados à elaboração de laudos periciais a observarem as normas técnicas da ABNT, em especial as NBR da série 14.653, bem como outras normas correlatas e complementares — a exemplo da NBR 12.721, que conceitua e disciplina a área equivalente das edificações.

Ressalte-se que o leitor que disponha de sólida base jurídica e técnica pode, evidentemente, apresentar posicionamento divergente e fundamentado neste Fórum. Contudo, a leitura conjugada do CPC e do CDC evidencia que a atuação pericial dissociada das normas técnicas dificilmente se sustenta sob o ponto de vista jurídico.

Diante de todo o exposto, torna-se claro que nenhum perito judicial avaliador de imóveis pode se furtar ao dever de responder integralmente aos quesitos formulados, sobretudo àqueles que exigem a comprovação do caráter técnico-científico do laudo. É exatamente nesse cenário que se evidencia a importância estratégica dos quesitos formulados pelo assistente técnico, os quais devem ser atuais, bem estruturados e direcionados à produção de respostas capazes de sustentar, técnica e juridicamente, o parecer técnico — seja para corroborar o trabalho do perito do juízo, seja para fundamentar eventual impugnação.

Considerando a experiência acumulada pelos profissionais que integram o grupo de coworking do Fórum Brasil de Perícias Imobiliárias, sugerimos que, além dos quesitos específicos relacionados ao caso concreto, sejam apresentados, sempre que pertinentes, os seguintes quesitos de natureza técnica e metodológica:

- Qual a metodologia e a base normativa adotadas na elaboração do laudo pericial?

- Qual o grau de fundamentação e o grau de precisão alcançados, conforme os critérios estabelecidos pela ABNT, especialmente pelas NBR da série 14.653?

- Quais métodos estatísticos foram empregados para a obtenção dos resultados e de que forma os elementos amostrais foram apresentados, assegurando rastreabilidade e transparência?

- Quais elementos amostrais foram considerados atípicos ou discrepantes antes da definição da amostra final utilizada na análise?

Exemplos adicionais de quesitos formulados pelo assistente técnico ao perito judicial

- O imóvel avaliado encontra-se em conformidade com a legislação urbanística e ambiental vigente?

- Foram utilizados dados de mercado atualizados e representativos da região onde se localiza o imóvel?

- Qual foi o critério adotado para a seleção dos imóveis comparáveis utilizados na avaliação?

- O laudo apresenta referências normativas e bibliográficas que sustentem a metodologia aplicada?

- Foram considerados fatores externos, como infraestrutura urbana, acessibilidade, segurança e dinâmica de valorização da região?

- Existem benfeitorias ou características específicas que influenciam positiva ou negativamente o valor do imóvel?

- O laudo apresenta margem de erro ou intervalo de confiança para os resultados obtidos?

- Há indicação expressa de limitações técnicas ou restrições que possam impactar a precisão da avaliação?

- Foram utilizados softwares ou ferramentas reconhecidas para os cálculos estatísticos e procedimentos de engenharia de avaliações?

-  O laudo foi estruturado de modo a permitir sua reprodutibilidade por outro profissional legalmente habilitado?

Dessa forma, o adequado conjunto de quesitos não apenas assegura o rigor técnico e científico do laudo pericial, como também fortalece de maneira decisiva a atuação do assistente técnico, seja para validar, seja para questionar, com base sólida, o trabalho desenvolvido pelo perito judicial.

Autor: Fernando de Queiroz 

Professor, Advogado e Perito Avaliador

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Resumo: A publicação visa estimular o diálogo crítico entre os membros, permitindo manifestações divergentes, complementares ou analíticas, desde que sustentadas por argumentos técnicos ou teóricos.

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