Profissionais Habilitados para Avaliação de Imóveis no Brasil: Competências, Normas Técnicas e Argumentação Jurídica

Introdução

A avaliação de imóveis é uma atividade essencial para o mercado imobiliário, processos judiciais, operações financeiras, inventários, partilhas e diversas outras situações que demandam a determinação do valor de bens imóveis. No Brasil, a multiplicidade de profissionais habilitados, a coexistência de diferentes normativos (legais e técnicos) e a evolução da jurisprudência tornam o tema complexo e multifacetado. Este relatório apresenta uma análise aprofundada sobre profissionais habilitados para avaliar imóveis quanto ao seu valor mercadológico, incluindo oficiais de justiça, e detalha as normas técnicas da ABNT NBR 14653 (partes 1, 2 e 3), comparando-as com a Resolução COFECI 1.066/2007. Também discute a argumentação jurídica que respalda o uso suplementar das normas da ABNT pelos corretores de imóveis, com base em legislação e decisões judiciais recentes.

1. Profissionais Habilitados para Avaliação de Imóveis no Brasil

1.1. Tabela Resumida: Profissionais, Atribuições e Base Legal

1.2. Comentários Explicativos sobre a Atuação dos Profissionais

O corretor de imóveis, conforme o art. 3º da Lei 6.530/1978, possui competência legal para opinar sobre a comercialização imobiliária, o que inclui a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). A Resolução COFECI 1.066/2007 detalha os requisitos mínimos para o PTAM e institui o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), cuja inscrição é opcional, mas confere ao corretor o direito de emitir PTAM com selo certificador, agregando valor e credibilidade ao documento.

O oficial de justiça pode ser designado pelo juiz para realizar avaliações de bens imóveis em processos judiciais, conforme previsto no Código de Processo Civil (arts. 870, 872 e 875). No entanto, sua atuação é limitada à função jurisdicional e, em casos que exijam conhecimento técnico especializado, a avaliação deve ser realizada por perito habilitado, como corretor de imóveis, engenheiro ou arquiteto.

Engenheiros e arquitetos, registrados nos respectivos conselhos (CREA e CAU), são tradicionalmente habilitados para realizar avaliações técnicas e laudos periciais, seguindo as normas da ABNT NBR 14653. Sua formação técnica e experiência prática os capacitam para análises detalhadas, especialmente em avaliações complexas ou que envolvam patologias construtivas, benfeitorias especiais ou demandas judiciais de maior complexidade.

Corretores de imóveis, mesmo não inscritos no CNAI, podem emitir PTAMs, desde que observem os requisitos técnicos estabelecidos pela Resolução COFECI 1.066/2007. A inscrição no CNAI, porém, é um diferencial de mercado e pode ser exigida em determinadas situações, especialmente para atuação como perito judicial.

1.3. Oficial de Justiça: Competência e Limitações

A atuação do oficial de justiça como avaliador de imóveis é tema de debates e decisões judiciais. O Código de Processo Civil prevê que, em regra, a avaliação de bens penhorados pode ser feita pelo oficial de justiça, especialmente em execuções e cumprimento de sentença (art. 870 do CPC). Contudo, quando a avaliação exigir conhecimento técnico especializado, o juiz deve nomear perito habilitado (corretores de imóveis, engenheiro ou arquiteto).

1.4. Requisitos e Certificações Profissionais

• CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários): Inscrição opcional para corretores de imóveis, conferindo direito ao selo certificador e reconhecimento formal como avaliador imobiliário. Requisitos incluem diploma em gestão imobiliária ou curso de avaliação reconhecido pelo COFECI.
• CRECI: Registro obrigatório para o exercício da profissão de corretor de imóveis.
• CREA: Registro obrigatório para engenheiros.
• CAU: Registro obrigatório para arquitetos.

A certificação e o registro nos respectivos conselhos são essenciais para garantir a validade técnica e jurídica dos laudos e pareceres emitidos.

2.1. Análise Comparativa

A série ABNT NBR 14653 é referência para avaliações técnicas, periciais e judiciais, exigindo rigor metodológico, fundamentação científica e detalhamento dos procedimentos. É obrigatória para engenheiros e arquitetos, sendo também utilizada por peritos judiciais e assistentes técnicos em processos complexos.

A Resolução COFECI 1.066/2007, por sua vez, é voltada para a atuação dos corretores de imóveis, estabelecendo critérios mínimos para o PTAM, com foco na determinação do valor de mercado para fins comerciais, negociais, judiciais e extrajudiciais. O método preferencial é o comparativo direto de dados de mercado, com estrutura simplificada em relação ao laudo técnico exigido pela ABNT. Entretanto, corretores de imóveis podem utilizar as normas da ABNT como referência suplementar, especialmente para conferir maior rigor técnico e segurança jurídica ao PTAM.

3. Argumentação Jurídica para Uso Suplementar das NBR pelo Corretor de Imóveis

3.1. Fundamentação Legal

• Art. 3º da Lei 6.530/1978: Confere ao corretor de imóveis a competência para opinar sobre comercialização imobiliária, o que inclui a elaboração do PTAM.
• Resolução COFECI 1.066/2007: Reconhece a normatização da ABNT (NBR 14653-1, 14653-2 e 14653-3) como referência técnica para avaliação de imóveis, permitindo ao corretor utilizar essas normas de forma suplementar.
• Art. 39, VIII do Código de Defesa do Consumidor (CDC): Veda o fornecimento de serviços em desacordo com normas técnicas da ABNT, quando inexistirem normas oficiais específicas, reforçando a importância de observar as NBR na ausência de regulamentação própria.
• Arts. 156 e 473 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): Permitem que o juiz nomeie perito e que as partes apresentem parecer técnico de assistente técnico, o que inclui o PTAM, desde que fundamentado tecnicamente.

3.2. Jurisprudência Relevante

• STF – RE 708.474/DF, rel. Min. Cármen Lúcia: Reconhece a legitimidade do corretor de imóveis para emitir parecer técnico de avaliação mercadológica, consolidando o entendimento de que a avaliação de imóveis não é atividade exclusiva de engenheiros ou arquitetos.
• TRF1: Decisões que respaldam a atuação do corretor de imóveis como avaliador, com base na Lei 6.530/1978 e na Resolução COFECI 1.066/2007, afirmando que a elaboração do PTAM não exige formação específica em engenharia ou arquitetura, pois está relacionada à área de atuação e conhecimento do corretor.

3.3. Aplicação Prática da Argumentação

O corretor de imóveis, ao elaborar o PTAM, deve observar os requisitos mínimos estabelecidos pela Resolução COFECI 1.066/2007, mas pode (e deve, quando necessário) utilizar as normas da ABNT NBR 14653-1, 14653-2 e 3 como referência suplementar, especialmente em situações que demandem maior rigor técnico ou quando o serviço for prestado a órgãos públicos, instituições financeiras ou em processos judiciais.

A utilização das NBR confere maior segurança jurídica ao documento, reduz o risco de impugnações e está em conformidade com o CDC, que exige a observância de normas técnicas na prestação de serviços. Além disso, a jurisprudência consolidada pelo STF e pelo TRF1 respalda a atuação do corretor como avaliador, desde que observados os limites de sua competência e a fundamentação técnica adequada.

5. Diferenças entre PTAM, Laudo de Avaliação, Laudo Pericial e Parecer Técnico do Assistente

O PTAM é de natureza mercadológica, elaborado exclusivamente por corretores de imóveis para pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas. O laudo de avaliação é técnico e normativo, elaborado por engenheiros, arquitetos ou corretores avaliadores conforme as normas da ABNT. O laudo pericial é judicial, elaborado por profissionais nomeados pelo juiz, em conformidade com o CPC. O parecer técnico do assistente é opinativo, elaborado pelos assistentes técnicos judiciais para fins de defesa e exercício do contraditório, seguindo a ABNT NBR 14653 quando tratar de avaliação imobiliária.

Vale destacar que o corretor de imóveis se encontra legalmente habilitado para atuar como perito avaliador, perito judicial e assistente técnico judicial, exercendo suas funções com respaldo na legislação vigente e nas normas específicas da profissão.

6.2. Impacto do CDC e do CPC

• CDC (art. 39, VIII): Proíbe a prestação de serviços em desacordo com normas técnicas da ABNT, reforçando a importância de seguir a NBR 14653 na ausência de regulamentação específica.
• CPC (arts. 156 e 473): Reconhece a validade de parecer técnico elaborado por assistente técnico, como o PTAM, desde que fundamentado tecnicamente. O laudo pericial deve conter exposição do objeto, análise técnica, indicação do método utilizado e resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados.

O descumprimento das normas técnicas pode acarretar responsabilização civil, administrativa e criminal, além de impugnação do laudo ou parecer em processos judiciais.

7. Considerações Finais

A avaliação de imóveis no Brasil é uma atividade multidisciplinar, que envolve corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos e oficiais de justiça, cada um com competências, limitações e responsabilidades específicas. A legislação e a jurisprudência reconhecem a legitimidade do corretor de imóveis para emitir parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM), respaldado pela Lei 6.530/1978, pela Resolução COFECI 1.066/2007 e por decisões do STF e do TRF1.

As normas da ABNT NBR 14653 (partes 1, 2 e 3) são referência obrigatória para engenheiros e arquitetos, e podem ser utilizadas de forma suplementar pelos corretores de imóveis, conferindo maior rigor técnico e segurança jurídica ao PTAM. O respeito às normas técnicas, aos princípios éticos e à fundamentação jurídica é essencial para garantir a validade, a credibilidade e a eficácia dos laudos e pareceres emitidos.

A correta distinção entre PTAM, laudo de avaliação, laudo pericial e parecer técnico do assistente assegura segurança jurídica, credibilidade técnica e respeito aos limites profissionais, promovendo o fortalecimento da avaliação e perícia imobiliária como áreas de relevância social, científica e jurídica.

Autor: Fernando de Queiroz (2026)
Professor, Advogado e Perito Avaliador

Referências Normativas

O presente estudo fundamenta-se na seguinte base normativa e legal:

• Lei nº 6.530/1978 – Regula a profissão de Corretor de Imóveis.
• Lei nº 5.194/1966 – Regula o exercício das profissões de engenheiro e agrônomo.
• Lei nº 12.378/2010 – Regula o exercício da Arquitetura e Urbanismo.
• Lei nº 13.105/2015 (CPC) – Disposições sobre perícia judicial e avaliação de bens.
• Lei nº 8.078/1990 (CDC) – Observância de normas técnicas na prestação de serviços.
• ABNT NBR 14653 (Partes 1, 2 e 3) – Avaliação de bens – procedimentos gerais, imóveis urbanos e rurais.
• Resolução COFECI nº 1.066/2007 – Regulamenta o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
• Ato Normativo COFECI nº 001/2011 – Dispõe sobre o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
• Jurisprudência do STF e Tribunais Regionais Federais acerca da legitimidade do corretor de imóveis para emissão de parecer técnico de avaliação mercadológica.

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Resumo: A publicação visa estimular o diálogo crítico entre os membros, permitindo manifestações divergentes, complementares ou analíticas, desde que sustentadas por argumentos técnicos ou teóricos.

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