Prof. Fernando de Queiroz
Categoria: Avaliação e Perícia Imobiliária
Palavras-chave: PTAM, Laudo de Avaliação, Laudo Pericial, Parecer Técnico, COFECI 1.066/2007, CPC, ABNT NBR 14.653.

Resumo

O presente artigo tem por objetivo esclarecer as diferenças conceituais, jurídicas e normativas entre os principais documentos técnicos utilizados nas avaliações de imóveis no Brasil: o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), o Laudo de Avaliação de Bens Imóveis, o Laudo Pericial e o Parecer Técnico do Assistente Técnico Judicial. Cada modelo possui finalidades específicas, fundamentos distintos e competências profissionais próprias, conforme as normas da ABNT NBR 14.653, a Resolução COFECI nº 1.066/2007 e o Código de Processo Civil (CPC/2015). O domínio dessas distinções é essencial para a atuação técnica, ética e juridicamente segura de corretores, engenheiros, arquitetos e peritos judiciais.

Introdução

No campo da avaliação imobiliária brasileira, há frequente confusão quanto ao uso adequado dos diferentes modelos de documentos técnicos. Embora todos tratem da determinação do valor de um bem imóvel, cada um possui natureza jurídica, finalidade e amparo normativo próprios, devendo ser utilizado conforme a habilitação profissional e o contexto de aplicação — seja ele mercadológico, técnico-administrativo ou judicial.

O objetivo deste artigo é apresentar uma análise comparativa e interpretativa dos quatro principais modelos de avaliação utilizados no Brasil — PTAM, Laudo de Avaliação, Laudo Pericial e Parecer Técnico — destacando suas bases legais, normas aplicáveis e situações práticas de uso.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)

O PTAM é o documento técnico de uso exclusivo dos Corretores de Imóveis, conforme a Resolução COFECI nº 1.066/2007, amparada pela Lei nº 6.530/1978.
Seu objetivo é determinar o valor de mercado de um imóvel para fins comerciais ou mercadológicos, como compra, venda, locação, captação, regularização patrimonial ou garantia.

O PTAM deve ser elaborado com base em métodos comparativos de dados de mercado, podendo utilizar como referência metodológica a série ABNT NBR 14.653 (partes 1, 2 e 3), sem, contudo, ter a obrigatoriedade de seguir integralmente seu rigor técnico, uma vez que sua natureza é mercadológica, e não pericial.

Base normativa:
• Lei nº 6.530/1978, arts. 3º e 5º.
• Resolução COFECI nº 1.066/2007.

Finalidade: Uso comercial e mercadológico.
Competência: Corretor de Imóveis devidamente inscrito no CRECI/CNAI.

O Laudo de Avaliação de Bens Imóveis

O Laudo de Avaliação é o documento técnico completo, elaborado por qualquer profissional legalmente habilitado — engenheiro, arquiteto ou corretor avaliador (com ou sem inscrição no CNAI) — desde que atue dentro dos limites de sua competência profissional.
Este laudo segue os critérios e metodologias da série ABNT NBR 14.653, aplicáveis a imóveis urbanos, rurais, industriais, patrimoniais e especiais.

No caso dos Corretores de Imóveis, por força da Resolução COFECI nº 1.066/2007, o mesmo documento técnico recebe a denominação de PTAM, embora utilize os mesmos fundamentos normativos da ABNT, em observância ao art. 39, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que reconhece o direito à informação técnica clara e adequada.

Base normativa:

• ABNT NBR 14.653-1:2019 – Procedimentos gerais.
• ABNT NBR 14.653-2:2011 – Imóveis urbanos.
• ABNT NBR 14.653-3:2019 – Imóveis rurais.
• Lei nº 5.194/1966 – Engenheiros e Arquitetos.
• Lei nº 6.530/1978 e Resolução COFECI nº 1.066/2007 – Corretores Avaliadores.

Finalidade: Avaliações técnicas e formais, com valor normativo.
Competência: Profissionais habilitados e registrados nos conselhos de classe (CREA, CAU ou CRECI).

O Laudo Pericial

O Laudo Pericial é o documento técnico elaborado por perito judicial nomeado pelo juiz no âmbito de um processo, com base nos quesitos formulados pelas partes e nas determinações do juízo.

Nos termos do art. 156 do CPC/2015, o perito é um auxiliar da Justiça e deve possuir formação técnica compatível com o objeto da perícia, sendo escolhido entre os profissionais legalmente habilitados e inscritos no cadastro do tribunal.

O laudo pericial constitui prova técnica judicial e deve seguir rigor metodológico e fundamentação científica, observando as normas da ABNT aplicáveis à matéria.

Base normativa:

• CPC/2015, arts. 156, 464 a 480.
• ABNT NBR 14.653 (partes aplicáveis ao objeto da perícia).
• Provimentos e editais dos tribunais.

Finalidade: Prova técnica judicial, com fé pública.
Competência: Perito judicial nomeado pelo juiz (engenheiro, arquiteto ou corretor legalmente habilitado).

O Parecer Técnico do Assistente Técnico Judicial

A figura do assistente técnico decorre diretamente dos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e da paridade de armas, assegurados no Direito.
Seu papel não é propriamente o de elaborar uma nova avaliação, mas o de acompanhar os trabalhos do perito judicial, analisando criticamente os procedimentos adotados e, ao final, apresentar parecer técnico fundamentado, confirmando ou contestando pontos específicos do laudo pericial com base em critérios técnicos, científicos e normativos.

Cada parte no processo — autor e réu — possui o direito de indicar um assistente técnico de sua confiança para acompanhar os trabalhos do perito judicial e apresentar seu próprio parecer técnico.

A escolha desse profissional é livre e exclusiva do cliente, podendo recair sobre corretor de imóveis, engenheiro ou arquiteto, desde que legalmente habilitado para exercer atividades de avaliação.
Nesse contexto, o assistente técnico exerce função essencial de apoio à defesa, podendo concordar, complementar ou contestar o laudo pericial oficial, sempre com base em critérios técnicos, científicos e normativos, contribuindo assim para o esclarecimento do juízo e o equilíbrio da prova técnica no processo.

O Parecer Técnico do Assistente é um documento de natureza opinativa, mas deve ser tecnicamente fundamentado, seguindo a ABNT NBR 14.653, quando tratar de avaliação imobiliária.

Base normativa:

• CPC/2015, arts. 465 e 477.
• ABNT NBR 14.653 (metodologia de avaliação).
• Normas dos conselhos de classe.

Finalidade: Defesa técnica e contraditório judicial.
Competência: Assistente técnico indicado pela parte (profissional habilitado).

Cada documento técnico cumpre uma função específica no contexto da avaliação imobiliária brasileira:

• PTAM – de natureza mercadológica, elaborado exclusivamente por corretores de imóveis para pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas.
• Laudo de Avaliação – de caráter técnico e normativo, elaborado por engenheiros, arquitetos ou corretores avaliadores conforme as normas da ABNT.
• Laudo Pericial – de natureza judicial, elaborado por profissionais nomeados pelo juiz, em conformidade com o CPC.
• Parecer Técnico – de natureza opinativa, elaborado pelos assistentes técnicos judiciais para fins de defesa e exercício do contraditório.

A correta distinção e aplicação desses modelos assegura segurança jurídica, credibilidade técnica e respeito aos limites profissionais, promovendo o fortalecimento da Avaliação e Perícia Imobiliária como áreas de relevância social, científica e jurídica.