A discussão sobre o papel da estatística nas avaliações imobiliárias exige rigor conceitual e, sobretudo, aderência estrita ao que determina a NBR 14653-1:2019 – Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais.

 

A norma não utiliza explicitamente as expressões “estatística descritiva” ou “estatística inferencial”,  porém descreve procedimentos técnicos cujo conteúdo corresponde, de forma inequívoca, à estatística descritiva, ao passo que a utilização de modelos inferenciais permanece facultativa.

 

A seguir, a fundamentação normativa precisa.

1. Existe a obrigatoriedade da Estatística Descritiva na NBR 14653-1:2019?

A estatística descritiva está implícita nos requisitos normativos referentes à coleta, organização, tratamento e análise da amostra de mercado, presentes nos seguintes itens:

 6.3 – Identificação do bem e das variáveis significativas

A norma exige que o avaliador identifique, classifique e analise as variáveis relevantes do bem e do mercado.

A descrição, qualificação e categorização das variáveis constituem a base da análise descritiva.

 6.4 – Pesquisa de mercado/coleta de dados

O item impõe a necessidade de:

• obtenção sistemática de dados,
• registro,
• tabulação,
• organização dos elementos coletados.

Essas operações correspondem diretamente ao escopo da estatística descritiva, que fornece o suporte técnico para transformar dados brutos em informação organizada e analisável.

 6.7 – Tratamento dos dados

A norma determina que os dados coletados devem ser tratados conforme a metodologia adotada.

O tratamento mínimo – independentemente do modelo – consiste justamente na análise descritiva que envolve:

•  

• medidas de tendência central,
• medidas de dispersão,
• identificação de valores discrepantes,
• síntese estatística da amostra.

O texto normativo deixa claro que o avaliador deve obrigatoriamente realizar esse tratamento inicial para garantir consistência e coerência dos dados.

2. O Método Comparativo Direto e o papel da amostra – Item 7.2.1

Na versão 2019, o Método Comparativo Direto aparece como item 7.2.1.
O texto normativo estabelece que o avaliador deve:

• estruturar uma amostra representativa;
• realizar tratamento adequado dos dados;
• analisar a coerência interna dos elementos pesquisados;
• extrair indicadores consistentes e justificáveis.

Esses procedimentos constituem integralmente o arcabouço da estatística descritiva.

Um trecho importante da norma afirma:

“podem levar à coleta de amostras que não atendam na íntegra aos pressupostos formais das amostras […] exigidos pelos modelos de estatística inferencial”.

Essa afirmação possui duas consequências técnicas:

1. A norma reconhece que as amostras de mercado imobiliário frequentemente não atendem às premissas formais exigidas pela estatística inferencial (como normalidade, independência, homocedasticidade etc.).
2. Portanto, não é obrigatório aplicar modelos estatísticos inferenciais (como regressão).

3. Inferência Estatística: facultatividade normativa

A inferência estatística — regressão ou modelagem matemática — surge na norma apenas como possibilidade metodológica, não como exigência.

A liberdade técnica conferida ao avaliador permite:

• adotar modelos matemáticos quando adequados;
• fundamentar os parâmetros utilizados;
• demonstrar a consistência da modelagem, se empregada.

Mas a norma não exige modelagem como requisito mínimo. O método mínimo normativo é plenamente atendido com estatística descritiva mas é opção do perito decidir qual o método mais adequado para seu laudo ou parecer.

A norma:

• reconhece as limitações das amostras imobiliárias para atender aos pressupostos da inferência;
• não impõe modelagem estatística;
• não vincula o resultado da avaliação à construção de modelos matemáticos.

Assim, a relevância normativa e prática recai primordialmente sobre a Estatística Descritiva, que é a técnica indispensável para conformidade com a norma e adequada interpretação da amostra de mercado.

Conclusão Técnica e Normativa

Com base na NBR 14653-1:2019, conclui-se que a estatística descritiva é indispensável para garantir a conformidade normativa e a adequada interpretação da amostra de mercado. A inferência estatística, embora não obrigatória, pode ser utilizada para fortalecer a fundamentação técnica e conferir maior credibilidade ao laudo, desde que respeitados os princípios da norma: representatividade, rastreabilidade, coerência e fundamentação.”

Diante disso, surge a questão: na sua prática avaliativa, você privilegiaria a estatística descritiva como base mínima obrigatória ou buscaria complementar com a inferência estatística para ampliar a robustez dos resultados?

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*** Esta publicação tem como objetivo fomentar o diálogo crítico entre profissionais da área de avaliações, incentivando reflexões divergentes, complementares ou analíticas — desde que fundamentadas em argumentos técnicos, teóricos ou normativos. Ao promover esse espaço de troca qualificada, busca-se fortalecer a cultura avaliativa e ampliar a compreensão sobre os procedimentos estabelecidos pela NBR 14653-1:2019.

Autor: Fernando de Queiroz

Professor, advogado & Perito Avaliador

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Coautor pesquisador: Cesar Moura

Gestor de negócios imobiliários e perito avaliador

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