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A amplitude interquartil (AIQ) é uma medida estatística de dispersão que expressa a variação dos dados compreendida entre o primeiro quartil (Q1) e o terceiro quartil (Q3). Em termos práticos, representa a faixa central da distribuição, excluindo os valores extremos, característica que a torna especialmente relevante nas análises aplicadas ao mercado imobiliário.

1. Relevância da AIQ no cálculo amostral

• Mitigação da influência de valores atípicos: Em bases de dados imobiliárias, é comum a presença de imóveis com preços excepcionalmente elevados ou reduzidos — como unidades de alto padrão ou imóveis com elevado grau de depreciação. A AIQ permite concentrar a análise na porção mais representativa da amostra, reduzindo distorções estatísticas.

• Caracterização da variabilidade efetiva do mercado: Ao analisar médias, medianas ou outros parâmetros centrais, a utilização da AIQ possibilita compreender a dispersão real dos dados centrais, assegurando que a amostra reflita o comportamento típico do mercado.

• Subsídio à definição de limites estatísticos objetivos: A AIQ é amplamente empregada na identificação de limites aceitáveis da amostra e na construção de critérios técnicos para exclusão ou questionamento de valores atípicos, conferindo maior robustez às estimativas.

2. Aplicação da AIQ nas avaliações imobiliárias

• Verificação de aderência ao valor de mercado: A AIQ auxilia o avaliador a identificar se determinado imóvel se encontra dentro da faixa normal de preços para bens de características semelhantes, reduzindo riscos de superavaliação ou subavaliação.

• Formação de amostras homogêneas: Em mercados caracterizados por elevada heterogeneidade — seja por localização, padrão construtivo ou uso — a AIQ contribui para a segmentação adequada dos dados, aumentando a precisão da análise comparativa.

• Controle estatístico da qualidade dos modelos: Em avaliações assistidas por planilhas eletrônicas ou sistemas automatizados de precificação, a AIQ atua como critério técnico para detecção de anomalias e validação da consistência dos resultados.

Em síntese, a amplitude interquartil constitui instrumento estatístico fundamental para assegurar representatividade, robustez e confiabilidade tanto na definição da amostra quanto na determinação do valor final dos imóveis, estando plenamente alinhada às boas práticas de avaliações imobiliárias e à argumentação técnica exigida em laudos periciais.

Este conteúdo assume caráter essencial na formação do assistente técnico judicial em avaliações imobiliárias, pois fornece o arcabouço estatístico e metodológico necessário para fundamentar manifestações técnicas no processo judicial.

Com base na estatística descritiva, especialmente na análise da amplitude interquartil e na identificação de valores atípicos, o assistente técnico passa a dispor de critérios objetivos e defensáveis para demonstrar que determinados elementos do rol amostral não representam o comportamento típico do mercado e, portanto, devem ser excluídos ou, no mínimo, rigorosamente justificados no laudo pericial.

Essa atuação é particularmente relevante quando o assistente técnico sugere, de forma técnica, fundamentada e respeitosa, que o perito judicial reavalie ou retire do rol amostral valores atípicos que, se mantidos, podem comprometer significativamente o resultado da avaliação. A permanência desses valores tende a inflar ou depreciar artificialmente as medidas de tendência central e de dispersão, afetando diretamente a confiabilidade do valor apurado.

Nos processos de desapropriação, esse cuidado metodológico assume importância ainda maior. Nessas demandas, pequenas distorções estatísticas podem gerar impactos econômicos expressivos, com reflexos diretos sobre a justa indenização, razão pela qual cada elemento amostral deve ser analisado com rigor técnico e estatístico.

Assim, ao dominar a aplicação da estatística descritiva, da amplitude interquartil e dos critérios de identificação de valores atípicos, o assistente técnico fortalece sua atuação processual, contribui para a qualidade técnica da prova pericial, para a segurança da decisão judicial e para a efetivação do princípio da justa indenização, em estrita consonância com as boas práticas das avaliações imobiliárias e com a argumentação técnica exigida em juízo.

Autor: Fernando de Queiroz

Professor, Advogado e Perito Avaliador