Saiba por que uma avaliação imobiliária, segundo a ABNT, exige método, norma e responsabilidade técnica — e nunca pode ser feita de forma aleatória.

No Brasil, a avaliação de imóveis apoia-se em duas bases complementares e indispensáveis:

A Resolução COFECI n.º 1.066/2007, que autoriza e regula a atuação do corretor avaliador de imóveis, e a ABNT NBR 14.653-2/2011, que estabelece os critérios técnicos e metodológicos para a elaboração dos laudos de avaliação.

Quando o Perito Avaliador decide seguir as normas da ABNT, ele opta por um caminho de rigor técnico, transparência e segurança jurídica, afastando qualquer subjetividade na formação do valor.

Esse comprometimento normativo fortalece a credibilidade do laudo e assegura que o resultado apresentado seja coerente, auditável e juridicamente válido.

Essas normas formam o alicerce legal e técnico da atividade avaliadora, determinando o conteúdo mínimo obrigatório de um Laudo de Avaliação e garantindo precisão, fundamentação e ética profissional no processo de estimar valores imobiliários.

A seguir, veja como o Perito Avaliador deve desenvolver cada item — de (a) a (m) — para que o laudo atenda aos padrões exigidos pela ABNT e seja reconhecido como técnico, normatizado e confiável.

a) Identificação do solicitante

O laudo deve indicar quem solicitou a avaliação — pessoa física, empresa, órgão público ou o próprio Judiciário.

Essa identificação garante clareza de origem e formalidade do pedido, vinculando o documento à sua finalidade legítima.

b) Finalidade do laudo

A finalidade indica o motivo da avaliação: compra e venda, garantia hipotecária, inventário, desapropriação, revisão de aluguel, entre outros.

Cada finalidade exige critérios e níveis de precisão diferentes, definidos conforme o uso do laudo.

c) Objetivo da avaliação

Define o tipo de valor que se pretende apurar — valor de mercado, valor de liquidação, valor de aluguel ou valor de indenização, por exemplo.

O objetivo precisa estar alinhado à finalidade e nunca pode ser interpretativo ou genérico.

d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

Devem ser descritas todas as condições assumidas como verdadeiras, além das ressalvas e limitações encontradas durante o trabalho (falta de dados, restrição de acesso, documentos incompletos etc.).

e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando

Trata-se da descrição detalhada do imóvel: endereço, dimensões, padrão construtivo, uso, estado de conservação, topografia, confrontações e documentação (matrícula, IPTU, planta etc.).

f) Diagnóstico do mercado

O avaliador precisa demonstrar conhecimento técnico sobre o mercado local — analisar oferta e demanda, liquidez, perfil de compradores, e tendências.

Essa etapa comprova que o valor apurado reflete a realidade de mercado.

g) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s)

O perito deve declarar qual método de avaliação foi escolhido (comparativo direto, evolutivo, involutivo, da renda etc.) e porque ele é o mais apropriado.

O método precisa estar coerente com o tipo de imóvel e a finalidade do laudo.

h) Especificação da avaliação

Indica o grau de fundamentação e precisão alcançado, conforme os critérios da Seção 9 da norma.

Quando solicitado, o avaliador deve apresentar o demonstrativo de pontuação, mostrando o nível técnico obtido.

i) Planilha dos dados utilizados

Todos os dados coletados no mercado devem ser apresentados de forma organizada e rastreável — com origem, data, características e valores.

Isso garante transparência e possibilidade de auditoria.

j) Descrição das variáveis e critérios de enquadramento

No método comparativo direto, o avaliador deve indicar quais variáveis foram consideradas (localização, área, padrão, conservação, idade etc.) e como cada uma foi enquadrada e ponderada.

A escala qualitativa (ótimo, bom, regular, ruim, por exemplo) precisa ser objetiva e justificada, para validar a homogeneização dos dados.

k) Tratamento dos dados e identificação do resultado

É a parte técnica mais densa do laudo: aqui são apresentados os cálculos, modelos estatísticos, gráficos de dispersão (preços observados x valores estimados) e as justificativas para o valor final adotado.

Demonstra a consistência técnica e matemática da avaliação.

l) Resultado da avaliação e data de referência

O valor final do imóvel deve ser apresentado claramente, indicando a data-base do valor.
A data é essencial, pois o mercado imobiliário é dinâmico — valores mudam conforme condições econômicas e regionais.

m) Qualificação e assinatura do profissional responsável

O laudo deve ser assinado por profissional legalmente habilitado, com registro no CAU, CREA, CRECI (no caso de corretores avaliadores).

A qualificação legal e a assinatura garantem a responsabilidade técnica e conferem validade jurídica ao documento.

Cada um desses itens não é mera formalidade — é parte integrante da estrutura científica e normativa que dá credibilidade à avaliação imobiliária.

O perito avaliador é, portanto, um agente técnico da verdade, que atua com base em método, norma e ética.

Resumo: A publicação visa estimular o diálogo crítico entre os membros, permitindo manifestações divergentes, complementares ou analíticas, desde que sustentadas por argumentos técnicos ou teóricos.

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